משפרי דיור בדירה בהנחה – מי נחשב משפר, באילו הגרלות ומה חייבים לעשות

משפרי דיור – מי שמחזיק יותר משליש של דירה אחת – יכולים להשתתף בדירה בהנחה, אבל רק בהגרלות המשך על דירות שנשארו אחרי שיווק לחסרי דירה. אם זכיתם, תצטרכו למכור את הדירה הקיימת תוך 12 חודשים מטופס 4, והמימון הבנקאי מוגבל ל-70%. מ-2025 גם צריך לחדש זכאות באופן יזום.

זה מסלול צר יותר מזה של חסרי דירה, עם התחייבויות לא פשוטות. במדריך הזה נעבור על הכללים של משפרי דיור בדירה בהנחה ונבדוק למי זה באמת מתאים. את התנאים הכלליים של התוכנית תמצאו במדריך תנאי זכאות לדירה בהנחה.

מי נחשב משפר דיור בדירה בהנחה

לפי דף תנאי הזכאות הרשמי, משפר דיור הוא מי שמחזיק, או החזיק בשלוש השנים שלפני הוצאת התעודה, יותר משליש של דירה אחת. כל שאר תנאי משק הבית (זוג, הורה לילד מתחת ל-21, יחיד מגיל 35 וכן הלאה) חלים גם עליו, וגם התנאי החדש מספטמבר-אוקטובר 2026: מבקש או בן זוג שרשומים בצה"ל כחייבי גיוס שלא הסדירו מעמד אינם זכאים.

שימו לב לשורה האחרונה: ההטבה היא חד-פעמית. מי שכבר קנה דירה במחיר למשתכן, מחיר מטרה או מחיר מופחת לא יכול "לשדרג" בתוכנית כמשפר דיור.

הגרלות המשך בלבד

זו המגבלה המרכזית. בהגרלה הראשונה של כל פרויקט משתתפים רק חסרי דירה. משפרי דיור נכנסים לתמונה רק בהגרלות המשך – הגרלות על דירות שלא נמכרו לחסרי דירה, בדרך כלל לאחר כשנה מההגרלה הראשונה.

מה זה אומר בפועל:

• בדרך כלל מדובר בפחות דירות. אלה דירות שנשארו, לא הסבב הגדול. בהגרלות ה-10 וה-11 שווקו 7,479 ו-7,922 דירות, אבל אלה היו הגרלות ראשונות.
• אין הגבלה על מספר היישובים. בהגרלה ראשונה מוגבלים ל-3 יישובים; בהגרלות המשך אין הגבלה כזו.
• אילו פרויקטים מגיעים להמשך? בדרך כלל אלה פרויקטים שבהם הביקוש מצד חסרי הדירה לא הספיק. לכן כדאי להיות פתוחים ליישובים שלא חשבתם עליהם.
• "סדרות" נשארו רק כאן. שיטת הסדרות הישנה של מחיר למשתכן בוטלה, והיא קיימת רק בהגרלות ההמשך על דירות שנותרו.

בנוסף, משרד הבינוי והשיכון מפעיל עמוד של דירות שנמכרות ללא הגרלה, שגם אותו כדאי לבדוק מדי פעם.

חובת מכירה תוך 12 חודשים

זה התנאי שמכריע אם המסלול מתאים לכם. משפר דיור שזכה מתחייב:

1. למכור את הדירה הקיימת תוך 12 חודשים מקבלת טופס 4 של הדירה החדשה.
2. לא לקנות דירה נוספת לפני שהמכירה הושלמה.

כלומר, אין כאן אפשרות להשאיר את הדירה הישנה כהשקעה. חשבו מראש על כמה שאלות:

• האם אתם יכולים לממן את ההון העצמי לדירה החדשה עוד לפני שמכרתם את הישנה?
• מה קורה אם שוק הדיור באזור שלכם איטי ולוקח זמן למצוא קונה?
• האם כדאי לתאם את מועד המכירה עם מועד המסירה הצפוי?

את השאלות האלה כדאי לברר עם יועץ משכנתאות, עורך דין ורואה חשבון לפני שנרשמים, כי השלכות המס והמימון של מכירה ורכישה צמודות תלויות במקרה הספציפי.

משכנתא למשפרי דיור: 70%

לפי הוראה 329 של בנק ישראל, 70% הוא שיעור המימון ל"דירה חליפית" – כשאתם מחזיקים דירה ומתחייבים למכור אותה. הבנק רשאי להתבסס על שומה של שווי השוק ולא על המחיר המוזל, עד תקרה שקבע בנק ישראל. בנקים יכולים גם להחמיר מעבר למגבלות. עוד על כך במדריך משכנתא לדירה בהנחה, ולחישוב ראשוני אפשר להשתמש במחשבון משכנתא.

חידוש יזום מ-1.1.2025

מ-1.1.2025 משפרי דיור חייבים לחדש את הזכאות באופן יזום, בלי חידוש אוטומטי. אם לא תחדשו בזמן, התעודה תפקע ותצטרכו להוציא חדשה ב-200 ₪ במקום חידוש ב-50 ₪. משפרי דיור גם נדרשים בדרך כלל להגיש מסמכים, כמו חוזה רכישה או מכירה ונסח טאבו. כל הפרטים במדריך תעודת זכאות לדירה בהנחה.

התהליך של משפר דיור, שלב אחרי שלב

טעויות נפוצות של משפרי דיור

• להניח שאפשר להירשם לכל הגרלה. משפרי דיור משתתפים בהגרלות המשך בלבד. מדריכים שאומרים אחרת אינם מדויקים.
• להתבלבל בהגדרה. שליש דירה במצטבר עדיין נחשב חסר דירה. מי שמחזיק חלק קטן בדירה בירושה עשוי לגלות שהוא בכלל לא משפר דיור.
• לשכוח שהסיווג מתייחס ל-3 שנים אחורה. מי שמכר את הדירה שלו לפני שנה עדיין נחשב משפר דיור עד שיעברו 3 שנים.
• להתכנן על מימון של 75%. למשפרי דיור התקרה היא 70%, ובנקים יכולים להחמיר.
• להשאיר את החידוש לרגע האחרון. בגלל ההקפאה של 2026 זמני הטיפול בתעודות ארוכים יותר מבעבר.

משפרי דיור משרתי מילואים

תוכנית "ממילואים למפתח" מאפריל 2026 כוללת גם התייחסות למשפרי דיור שהם משרתי מילואים. פרטי ההסדר הזה לא אומתו אצלנו, ולכן אל תסתמכו עליו לפני שבדקתם בחוברת ההגרלה ובהודעות המשרד. הכלל הכללי בכל ההגרלות – כ-50% מהדירות למשרתי מילואים, מתוכם כמחצית ללוחמים – מוסבר במדריך דירה בהנחה למשרתי מילואים.

שאלות לבדיקה לפני שנרשמים

כדי לא להיכנס להתחייבות שקשה לעמוד בה, ענו בכנות על השאלות הבאות:

• האם אני באמת משפר דיור, או אולי חסר דירה? אם אתם מחזיקים עד שליש דירה במצטבר, ייתכן שאתם בכלל במסלול הרחב יותר.
• האם אני בכלל זכאי? החזקתם שתי דירות במקביל במשך שנה? אתם חברי קיבוץ? קניתם בעבר בתוכנית? אם כן, המסלול סגור בפניכם.
• האם אני מוכן למכור? בלי נכונות אמיתית למכור תוך 12 חודשים מטופס 4, אין טעם להירשם.
• מאיפה יגיע ההון העצמי? בתקופה שבין החתימה למכירת הדירה הישנה תצטרכו לעמוד בתשלומים.
• כמה אני גמיש במיקום? בהגרלות המשך ההיצע מוגבל לפרויקטים שבהם נותרו דירות.

אם התשובות מסתדרות, המסלול יכול להיות דרך לגיטימית לשדרג דירה במחיר מופחת.

האם זה משתלם לכם?

המסלול יכול להתאים למי ש:

• גר בדירה קטנה ורוצה לעבור לגדולה יותר, ומוכן למכור את הקיימת.
• גמיש לגבי המיקום, כי הגרלות ההמשך מגיעות בעיקר מפרויקטים עם ביקוש נמוך יותר.
• יכול לגשר על התקופה שבין התשלומים ליזם למכירת הדירה הישנה.

והוא פחות מתאים למי שרוצה לשמור את הדירה הנוכחית או צריך מימון גבוה. אם אתם בספק, אפשר להמשיך לעקוב אחרי הגרלות ההמשך גם בלי להירשם מיד, ולהחליט כשיופיע פרויקט שבאמת מתאים לכם במיקום ובגודל.

המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או פיננסי; התנאים המחייבים הם אלה שבאתר הרשמי ובחוברת ההגרלה.

רוצים לבדוק אם המסלול מתאים לכם?

לפני שנכנסים להתחייבות של מכירה תוך 12 חודשים, כדאי לעשות סדר בתמונה. אפשר להשאיר פרטים לשיחת ייעוץ חינם על התוכנית, או לשיחה על משכנתא ומימון ביניים. אנחנו אתר מידע עצמאי, לא גוף רשמי ולא עורכי דין. כדי לשמוע כשנפתחות הגרלות, הירשמו להתראות על הגרלות.